Особенности форм сделок

Сделка может быть заключена в устной форме, простой письменной форме или в нотариальной форме. Сделки, по которым предметом выступает объект недвижимости, подлежат обязательной государственной регистрации. Устная форма имеет место тогда, когда иная форма не предусмотрена законом или соглашением сторон. В отдельных случаях устная форма может предусматриваться законом, например, такая форма предусмотрена п. 1 ст. 31 ФЗ от 08.11.2007 г. № 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта» для перевозки пассажиров и багажа легковым такси.

Устная сделка выражается в том, что выражение волеизъявления происходит словами, поведением человека и не зафиксировано в каком-либо документе. Устно могут также совершатся сделки, исполняемые при самом заключении, за исключением сделок для которых предусмотрена только письменная (простая или нотариальная) форма (например, договор розничной купли-продажи плазменного телевизора совершается в устной форме, в подтверждение заключения данного договора выдается кассовый чек).

Письменная форма предполагает выражение и закрепление волеизъявления сторон по сделке в каком-либо документе, подписанном лицами заключающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами (например, действующими по доверенности, договору поручения или законными представителями и т.д.). Это может быть единый документ – договор подписанный сторонами (как в одном, так и нескольких экземплярах имеющих равную юридическую силу), может быть обмен документами посредством почтовой, телефонной, телеграфной или электронной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение письменной формы сделки приводит к следующим правовым последствиям:

• сделка будет действовать, но если возникает спор совершена сделка или не совершена, то у сторон не будет права ссылаться на свидетельские показания. При этом факт заключения сделки можно доказывать любыми другими способами, но только не свидетельскими показаниями;
• недействителен договор, совершенный в устной форме, если законом была предусмотрена письменная форма или в нем об этом прямо сказано. Например, согласно ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы влечет за собой признание соглашения о задатке недействительным.

Нотариальная форма предполагает выражение и закрепление волеизъявления в письменном документе, удостоверенном нотариусом или другим лицом, имеющим право совершать действия, приравненные к нотариальным действиям.

Нотариальная форма применяется в случаях, предусмотренных законом (например, договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению ст. 584 ГК РФ) и соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Как правило, нотариальная форма
предусматривается для юридически важных сделок, имеющих существенное значение для участников гражданского оборота. Несоблюдение нотариальной формы во всех случаях влечет за собой недействительность (ничтожность) договора (ст. 165 ГК РФ).

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому несоблюдение данного правила, в одних случая влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») – её недействительность.

В связи с этим даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Договор, подлежащий государственной регистрации порождает права и обязанности с момента его государственной регистрации. По общему правилу сделки не требуют государственной регистрации, однако законодательством предусмотрены исключения, согласно которым ряд операций с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации.